La loi ALUR a redessiné les protections du bailleur face aux impayés : interdiction de cumuler assurance et caution, fin de la GRL au profit de Visale, encadrement des pièces exigibles. Voici ce qui a changé et comment sécuriser vos loyers aujourd'hui.
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Rédaction expert
Promulguée le 24 mars 2014, la loi pour l'Accès au Logement et un Urbanisme Rénové a rééquilibré les rapports bailleur-locataire. Quatre changements concernent directement la protection contre les impayés.
Un bailleur qui souscrit une assurance loyers impayés ne peut plus exiger, en parallèle, la caution solidaire d'un garant. Une seule protection à la fois, sauf pour les étudiants et apprentis.
La Garantie des Risques Locatifs (GRL), dispositif public d'assurance impayés, a été fermée puis remplacée en 2016 par la garantie Visale d'Action Logement, un cautionnement gratuit.
La loi fixe une liste limitative des documents qu'un bailleur peut réclamer au candidat locataire et à son garant. Toute pièce hors liste est interdite (anti-discrimination).
Contrat de location conforme à un modèle réglementaire, état des lieux encadré et notice d'information annexée : le cadre du bail est standardisé pour sécuriser les deux parties.
Depuis la réforme, un bailleur se protège via l'une de ces solutions — jamais deux en même temps, sauf pour un étudiant ou un apprenti.
| Critère | GLI (assurance) | Visale | Caution solidaire |
|---|---|---|---|
| Nature | Assurance privée | Cautionnement public | Engagement d'un garant |
| Coût bailleur | Dès 2,3 % du loyer annuel | Gratuit | Gratuit |
| Loyers impayés | ✅ Indemnisation auto. | ✅ Avance remboursable | ⚠️ Recouvrement au garant |
| Dégradations | ✅ Jusqu'à 9 000 € | ✅ Plafonnées | ❌ Bailleur |
| Profil locataire | Solvable (taux d'effort) | — 30 ans, mobilité, précaire | Garant en CDI solvable |
| Frais juridiques | ✅ Pris en charge | ❌ Bailleur | ❌ Bailleur |
| Cumul entre elles | ❌ Interdit — une seule garantie par bail (sauf étudiant / apprenti) | ||
Tarifs indicatifs. Seule une étude personnalisée engage l'assureur.
La règle du non-cumul vous oblige à choisir. Voici l'option la plus adaptée à chaque situation.
La garantie loyers impayés indemnise automatiquement le bailleur dès la franchise passée, et couvre aussi dégradations et frais de procédure. La protection la plus complète, conforme à la règle du non-cumul.
À privilégier
GLI (assurance)
Cautionnement gratuit d'Action Logement, couvrant les impayés et une partie des dégradations. Inéligible au cumul avec une GLI : le bailleur choisit l'un OU l'autre.
À privilégier
Visale (gratuit)
C'est la seule exception légale : pour ces profils, le bailleur peut cumuler une assurance loyers impayés ET la caution solidaire d'un garant, pour une double sécurité.
À privilégier
Cumul autorisé GLI + caution
Si aucune assurance n'accepte le dossier et que Visale n'est pas mobilisable, la caution solidaire d'un garant en CDI reste l'unique protection possible.
À privilégier
Caution solidaire seule
La règle est inscrite à l'article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989. Introduite par la loi du 25 mars 2009 puis prolongée par la loi ALUR du 24 mars 2014, elle repose sur trois principes.
Sources : Légifrance, article 22-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 ; service-public.fr (garantie Visale) ; ANIL (impayés de loyer).
10 réponses pour comprendre le cadre légal et bien choisir votre protection.
Une seule garantie autorisée par bail : autant choisir la plus complète. Vérifiez l'éligibilité de votre locataire, sans engagement.