L'expulsion d'un locataire impayé est une procédure longue, codifiée et coûteuse. Voici les 5 étapes obligatoires, leurs délais réels 2026 et leurs coûts précis — pour anticiper le sinistre financièrement et arbitrer GLI vs auto-assurance en connaissance de cause.
01 En bref : ce qu'il faut retenir
L'expulsion d'un locataire pour impayés est encadrée par la loi du 6 juillet 1989 (article 24) et le Code des procédures civiles d'exécution. C'est une procédure longue, codifiée et coûteuse — quasiment impossible à raccourcir sauf cas de squat avéré. Ce guide détaille les 5 étapes obligatoires, leurs durées réelles 2026 et leurs coûts précis pour vous permettre d'anticiper financièrement et juridiquement.
02 Étape 1 : la mise en demeure (J+15 après le 1ᵉʳ impayé)
La mise en demeure est la première étape juridique. Elle constate formellement l'impayé et met le locataire en demeure de régler sous un délai imparti (généralement 15 jours).
Forme légale et contenu obligatoire
La mise en demeure doit être envoyée par lettre recommandée avec accusé de réception (LRAR). Elle doit contenir : (1) l'identité complète du bailleur et du locataire, (2) la référence du bail (date de signature, adresse du logement), (3) le montant exact des sommes dues (loyer + charges + indemnités de retard si prévues au bail), (4) un délai impératif de 15 jours pour régler, (5) la mention que « à défaut, une procédure judiciaire sera engagée ».
Sans mention de ces 5 éléments, la mise en demeure peut être contestée en audience et faire échouer la procédure. La preuve d'envoi et de réception (avis de réception LRAR signé) est indispensable — c'est elle qui déclenche les délais procéduraux suivants.
Coût
Une LRAR avec AR coûte environ 7 à 12 €. Vous pouvez aussi missionner un huissier directement (qui transformera la LRAR en commandement de payer) — coût ~150 €.
C'est aussi le moment de déclarer le sinistre à votre assureur GLI (selon les conditions générales du contrat, en général après 2 mois d'impayés ou après cette LRAR infructueuse).
03 Étape 2 : commandement de payer (J+30 à J+60)
Si la mise en demeure reste sans effet 15 jours après réception, le bailleur fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire par un huissier de justice. C'est l'acte qui démarre le compte à rebours réel vers l'expulsion.
Effet juridique
Le commandement de payer fait courir un délai de 2 mois au locataire pour régler l'intégralité de la dette. Pendant ces 2 mois, la procédure d'expulsion ne peut pas être engagée — c'est un délai de grâce légal. Si le locataire règle dans ce délai, la procédure s'arrête et le bail continue normalement (la clause résolutoire est suspendue).
Le commandement doit reproduire intégralement la clause résolutoire du bail (article 24 de la loi de 1989), à peine de nullité. Une erreur dans cette reprise = procédure rejetée en audience.
Coût
L'acte d'huissier coûte 120 à 180 € selon la complexité du dossier et le département. Si la GLI est active, l'assureur missionne directement son huissier partenaire et prend en charge ces frais.
Important : la CCAPEX (Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions) est saisie automatiquement par l'huissier dans les 2 mois. Elle peut proposer un plan d'apurement au locataire, mais ne ralentit pas la procédure si celui-ci ne coopère pas.
04 Étape 3 : assignation devant le tribunal (J+90 à J+180)
Si le commandement de payer reste sans effet à l'issue des 2 mois, le bailleur (via son avocat) fait assigner le locataire devant le tribunal judiciaire du lieu du logement. C'est le démarrage de la phase judiciaire proprement dite.
Procédure d'assignation
L'assignation est délivrée par huissier au locataire, avec 15 jours de délai minimum avant l'audience. En pratique, le greffe fixe une date d'audience selon son planning : 3 à 6 mois d'attente en zone tendue (Paris, IDF, Lyon), 1 à 3 mois en province non tendue.
L'avocat du bailleur dépose les pièces : bail, quittances de loyer impayées, mise en demeure LRAR + AR, commandement de payer, justificatifs des dégradations éventuelles. Le locataire peut être représenté par un avocat ou se défendre seul.
Audience et plan d'apurement possible
À l'audience, le juge peut : (1) constater l'acquisition de la clause résolutoire et prononcer la résiliation du bail + l'expulsion + condamnation aux sommes dues, (2) accorder au locataire un plan d'apurement de la dette sur 24 à 36 mois (suspension de la procédure d'expulsion), (3) ordonner un sursis sous conditions sociales.
Le juge peut aussi suspendre les effets de la clause résolutoire et accorder un délai de paiement au locataire si celui-ci a repris le paiement courant et propose un plan crédible. Cette possibilité existe dans environ 20-30 % des cas selon les statistiques 2025-2026.
Coût
Honoraires d'avocat : 2 500 à 4 500 € HT pour une procédure complète. Frais de greffe : ~225 €. Avec GLI, ces frais sont intégralement remboursés au bailleur (ou directement pris en charge par l'assureur via son réseau d'avocats partenaires).
05 Étape 4 : jugement et notification (J+180 à J+360)
Le jugement est rendu dans un délai variable après l'audience : 2 à 6 mois selon l'engorgement du tribunal. Le jugement peut être à 3 dispositifs : résiliation du bail + expulsion + condamnation.
Notification et exécution provisoire
Le jugement est signifié au locataire par huissier (acte de signification). Le locataire dispose alors de 1 mois pour faire appel. L'appel est suspensif sauf exécution provisoire ordonnée par le tribunal (cas fréquent en matière d'expulsion).
Pour la phase d'exécution, le commandement de quitter les lieux peut être délivré 2 mois après le jugement signifié (loi du 5 juin 1989, article 62) — c'est un délai légal incompressible donnant au locataire le temps de trouver un autre logement.
Si le locataire fait appel
L'appel devant la Cour d'appel ajoute 6 à 12 mois de procédure. La cour d'appel peut confirmer le jugement, le réformer (rejeter l'expulsion, accorder un nouveau délai), ou ordonner des mesures complémentaires. Pour le bailleur, c'est la phase la plus longue et imprévisible — d'où l'intérêt d'une GLI avec plafond et durée d'indemnisation élevés (Allianz 36 mois, AXA 36 mois, Crédit Agricole 36 mois).
06 Étape 5 : concours de la force publique (J+360 à J+730)
Une fois le jugement définitif et le délai de quitter les lieux expiré, si le locataire est toujours dans les lieux, le bailleur demande le concours de la force publique au préfet du département.
Délai de réponse du préfet
Le préfet dispose d'un délai légal de 2 mois pour répondre. En pratique, ce délai est souvent dépassé en zone tendue (3 à 6 mois). Le préfet peut : (1) accorder le concours (huissier procède à l'expulsion physique avec les forces de l'ordre), (2) refuser pour motif d'ordre public (cas de locataires vulnérables, périodes sensibles), (3) ne pas répondre dans les délais (refus implicite).
En cas de refus
Si le concours est refusé, le bailleur peut saisir le tribunal administratif pour obtenir une indemnisation à la charge de l'État pour la perte de loyers due au refus. La procédure est longue (12-18 mois) mais aboutit dans la quasi-totalité des cas. L'indemnisation couvre les loyers et charges manquants jusqu'à l'expulsion effective.
Pour un bailleur sans GLI, cette phase est dramatique : il continue à supporter les loyers manquants sans aucun recouvrement immédiat. Avec une GLI, l'assureur continue à verser les indemnités mensuelles jusqu'au plafond contractuel — c'est exactement le scénario pour lequel la GLI a été conçue.
Expulsion effective
Si le concours est accordé, l'huissier procède à l'expulsion en présence des forces de l'ordre. Les meubles du locataire sont placés en garde-meuble (frais à la charge du bailleur, ~80-200 €/mois, remboursables par l'assureur si GLI). Le locataire dispose d'un délai pour récupérer ses biens (généralement 2 ans, après quoi les meubles peuvent être vendus aux enchères).
07 Coûts détaillés : sans GLI vs avec GLI
Sur une procédure type de 24 mois en région avec un loyer de 1 200 €/mois, voici le comparatif financier précis :
| Poste | Sans GLI | Avec GLI |
|---|---|---|
| Loyers impayés (24 mois × 1 200 €) | 28 800 € | Remboursés (sauf 1 mois franchise = 1 200 €) |
| Honoraires avocat | 4 500 € | Pris en charge |
| Huissier (commandement + signification) | 1 800 € | Pris en charge |
| Dégradations (au-delà dépôt de garantie) | 6 500 € | Couvertes (selon contrat 9-15 k€) |
| Vacance entre locataires (2 mois) | 2 400 € | Couverte (option vacance locative) |
| Cotisation GLI cumulée 24 mois | 0 € | ~800 € (400 €/an × 2) |
| Reste à charge bailleur | 44 000 € | ~3 000 € |
L'écart est de 41 000 € sur ce sinistre type. Le ratio coût/protection rend la GLI quasi-incontournable pour un bailleur particulier ou une SCI familiale qui ne peut pas absorber une perte de 40 k€ sans déstabiliser son équilibre financier. Voir notre comparateur 8 assureurs GLI pour identifier la couverture adaptée à votre profil.
08 La trêve hivernale (1ᵉʳ novembre - 31 mars)
La trêve hivernale est une période de 5 mois pendant laquelle aucune expulsion locative ne peut être exécutée par la force publique, même avec un jugement définitif. Cette protection légale (article L. 412-6 du Code des procédures civiles d'exécution) vise à éviter les expulsions en hiver pour des raisons humanitaires.
Ce qui est suspendu
Pendant la trêve : (1) l'expulsion physique du locataire par les forces de l'ordre est interdite, (2) la coupure des fournitures essentielles (eau, gaz, électricité) est interdite pour les locataires d'habitation principale.
Ce qui continue
En revanche, la procédure judiciaire continue normalement pendant la trêve : audiences, jugements, significations, demandes de concours de la force publique. Seule l'exécution physique est suspendue. Donc si votre jugement tombe en novembre, l'expulsion physique sera repoussée à avril, mais tous les actes préparatoires peuvent continuer.
Exceptions à la trêve
La trêve hivernale ne s'applique pas dans plusieurs cas : squat (occupation sans droit ni titre), locaux à usage non-résidentiel (boutique, bureau), logement de fonction, bail loi 48. Pour les squats, la loi Anti-Squat 2023 a même mis en place une procédure d'expulsion administrative accélérée qui peut aboutir en 48 heures hors trêve.
Impact financier pour le bailleur
Pour un loyer mensuel de 1 200 €, la trêve hivernale ajoute potentiellement 6 000 € de loyers manquants (5 mois × 1 200 €) à la perte totale, si elle tombe au mauvais moment de votre procédure. Sans GLI, c'est un poids supplémentaire. Avec GLI, ces loyers sont indemnisés normalement.